Een vaste hypotheekrente past beter bij wie zekerheid zoekt over de rente tijdens de afgesproken periode; bij een variabele rente moet het budget ook hogere betalingen kunnen opvangen. De variabele rente kan volgens de contractvoorwaarden stijgen én dalen. Welke optie uiteindelijk goedkoper uitvalt, hangt onder meer af van het renteverloop, de kosten en de voorwaarden. Een eerste rentevaste periode kan bovendien korter zijn dan de looptijd van de hypotheek.
Vaste en variabele hypotheekrente vergeleken
| Kenmerk | Vaste rente | Variabele rente |
| Rentepercentage | Blijft gelijk tijdens de contractueel afgesproken vaste periode. | Kan veranderen volgens de afgesproken berekening en aanpassingsmomenten. |
| Voorspelbaarheid van rente en aflossing | Voorspelbaar zolang rente en aflossingsvoorwaarden gelijk blijven. | De betaling kan bij een renteaanpassing stijgen of dalen. |
| Belangrijkste contractafspraken | De duur van de rentevaste periode en de voorwaarden voor de periode daarna. | De renteberekening, de herzieningsmomenten en eventuele rentegrenzen. |
Hoe lang staat de rente werkelijk vast?
Bij een vaste rente is vooral de duur van de rentevaste periode van belang. Alleen wanneer de rente voor de volledige looptijd vaststaat, blijft het rentepercentage gedurende de hele lening gelijk. Staat de rente alleen aan het begin vast, dan zijn de voorwaarden voor de periode daarna minstens zo belangrijk als het aanvankelijke percentage.
Een concreet voorbeeld is de Spaanse gemengde hypotheek. Het Banco de España beschrijft deze hypotheekvorm als een lening met eerst een vaste rente en daarna een variabele rente. De overstapdatum bepaalt dus wanneer de aanvankelijke zekerheid plaatsmaakt voor mogelijke veranderingen in de betaling.
Voor iemand die een huishoudbudget voor langere tijd wil plannen, maakt dat een wezenlijk verschil. Een betaalbare eerste periode zegt nog weinig over de betaalbaarheid van de latere periode. Bekijk daarom bij zo’n constructie zowel het einde van de vaste periode als de berekening van de daaropvolgende rente.
Wat bepaalt een variabele rente?
Een variabele rente verandert volgens de afspraken in het contract. Daarbij zijn drie begrippen belangrijk: de referentierente, de opslag en het herzieningsmoment. Ze beantwoorden verschillende vragen: welke marktrente wordt gevolgd, welk percentage komt daarbij en wanneer werkt een verandering door?
Referentierente en opslag bepalen samen het percentage
De referentierente is het uitgangspunt voor de berekening. De opslag is het percentage dat daar volgens het contract bij komt. Het Banco de España beschrijft Spaanse variabele hypotheekrentes als een referentie-index, bijvoorbeeld Euribor, plus een vaste opslag.
Een vaste opslag geeft op zichzelf dus geen vaste hypotheekrente: het indexdeel kan bewegen. Bij het vergelijken van zulke contracten is het complete rentemechanisme belangrijker dan alleen de opslag.
Ook de Italiaanse consumentenvoorlichting noemt indexgebonden rentes. Volgens Banca d’Italia kunnen Italiaanse variabele hypotheken bijvoorbeeld Euribor of de officiële rente van de Europese Centrale Bank volgen. Die voorbeelden laten zien waarom de naam van de gebruikte index ertoe doet: contracten kunnen een verschillende referentie hebben.
Het herzieningsmoment bepaalt wanneer een verandering doorwerkt
Een beweging van de referentierente en een wijziging van de hypotheekbetaling hoeven niet op hetzelfde moment plaats te vinden. De afgesproken herzieningsmomenten bepalen wanneer de rente opnieuw wordt vastgesteld.
In Spanje beschrijft het Banco de España een jaarlijkse of halfjaarlijkse herziening als gebruikelijk. Voor Italiaanse variabele hypotheken noemt Banca d’Italia aanpassingen op de momenten die het contract vastlegt. Dit zijn voorbeelden uit Spanje en Italië.
Voor het budget betekent dit dat zowel de omvang als het tijdstip van een mogelijke wijziging telt. Bekijk daarom de herzieningsfrequentie samen met de index en de opslag, in plaats van alleen naar het rentepercentage van vandaag te kijken.
Wat doet rente met de maandelijkse betaling?
Bij een verder gelijke lening leidt een hogere rente tot een hoger bedrag voor rente en aflossing. Hoe groot dat verschil kan zijn, wordt duidelijk met een hypothetische lening van € 200.000 over 25 jaar.
Het rekenvoorbeeld gaat uit van 300 maandelijkse annuïteiten: betalingen die bij een gelijkblijvende rente samen een vast maandbedrag vormen. Voor de berekening wordt de nominale jaarrente gedeeld door twaalf. Elk scenario gebruikt hetzelfde leenbedrag en dezelfde looptijd, met het genoemde rentepercentage gedurende de volledige 25 jaar.
| Hypothetische nominale jaarrente | Maandbedrag voor rente en aflossing, afgerond |
| 2% | € 848 |
| 3% | € 948 |
| 4% | € 1.056 |
Deze bedragen zijn rekenvoorbeelden, geen actuele hypotheekaanbiedingen, renteverwachtingen of persoonlijke aanbevelingen. Kosten, belastingen, verzekeringen en andere lasten zijn buiten de berekening gehouden.
Een gevoeligheidsberekening is geen verloop van een variabele hypotheek
De drie scenario’s maken zichtbaar wat een verschillend rentepercentage doet bij dezelfde uitgangspunten. Voor een echte variabele hypotheek moet bij een renteherziening worden gerekend met de dan resterende schuld en looptijd, de nieuwe rente en de overige contractvoorwaarden.
Wie aanvankelijk een lage variabele rente betaalt, kan daardoor later met een hogere betaling te maken krijgen. Andersom kan een lagere referentierente de betaling verlagen. Het eerste maandbedrag alleen bepaalt dus niet welke lening over de hele looptijd het minst kost.
Voor het huishoudbudget is vooral de hogere betaling een nuttige stresstest. In het voorbeeld vraagt het scenario van 4% maandelijks meer ruimte dan het scenario van 2%, terwijl het geleende bedrag en de looptijd gelijk zijn. Beoordeel die ruimte naast de gewone uitgaven en de financiële buffer; een gunstig beginscenario vangt een latere stijging niet vanzelf op.
Welke bescherming biedt een rentegrens?
Een renteplafond kan een aanpassing begrenzen wanneer zo’n plafond onderdeel is van het contract. Het is geen vanzelfsprekend kenmerk van iedere variabele hypotheek.
De Amerikaanse consumentenautoriteit Consumer Financial Protection Bureau beschrijft Amerikaanse hypotheken met aanpasbare rente, de zogenoemde ARMs. De meeste beginnen daar met een vaste renteperiode en krijgen vervolgens regelmatige aanpassingen. Sommige hebben renteplafonds. De precieze grenzen horen bij de betreffende Amerikaanse lening.
Een plafond en een bodem beperken verschillende bewegingen: een plafond begrenst een stijging, een bodem een daling. Voor de betaalbaarheid is daarom van belang welke grens een contract bevat en op welke aanpassingen die betrekking heeft. Een aanvankelijke vaste rente biedt zekerheid voor die eerste periode; een grens voor latere aanpassingen vervult een andere functie.
Wanneer weegt zekerheid zwaarder dan mogelijke rentedalingen?
Een vaste rente ligt meer voor de hand wanneer een hogere betaling moeilijk in het budget past. Het voordeel is de voorspelbaarheid gedurende de afgesproken vaste periode. Daar staat tegenover dat een dalende referentierente het vastgelegde rentepercentage gedurende die periode niet verlaagt.
Een variabele rente is vooral het overwegen waard wanneer er ruimte is voor veranderende betalingen. Een daling kan gunstig uitpakken, maar dezelfde koppeling aan de referentierente brengt het risico van een stijging mee. De mogelijkheid om meer te betalen is daarbij een steviger uitgangspunt dan een verwachting over de richting van de rente.
Bij een eerste vaste periode gevolgd door een variabele periode horen beide afwegingen. De zekerheid aan het begin neemt het latere renterisico niet weg. Een lagere beginbetaling kan aantrekkelijk zijn, maar voor de vergelijking telt ook wat er na de omslagdatum met de betaling kan gebeuren.
In reacties bij de Spaanstalige vergelijking van El Banquero del Pueblo beschrijven kijkers uiteenlopende afwegingen. Eén reageerder koos naar eigen zeggen voor vast omdat een hogere betaling niet betaalbaar zou zijn; een ander noemt het behoud van een financiële buffer bij de keuze voor een gemengde hypotheek. Het zijn persoonlijke ervaringen, geen representatieve uitkomsten voor een hypotheekvorm.
Vergelijk ook de kosten buiten rente en aflossing
Het rentepercentage, de betaling voor rente en aflossing en de totale woonlasten zijn verschillende bedragen. Voor een bruikbare vergelijking moeten offertes uitgaan van hetzelfde leenbedrag en dezelfde looptijd. Neem vervolgens ook de werkelijke kosten van verzekeringen, eventuele gekoppelde producten en vergoedingen mee, voor zover die bij de betreffende overeenkomst horen.
Dat is ook relevant als u verwacht vroeg af te lossen of van aanbieder te veranderen: kosten die bij zo’n wijziging horen, kunnen de uitkomst van een vergelijking beïnvloeden. Een lager aanvankelijk rentepercentage is daardoor op zichzelf onvoldoende om een aanbod als goedkoper aan te merken.
Zelfs bij een volledig vaste rente kunnen andere woonlasten bewegen. De Consumer Financial Protection Bureau wijst er voor Amerikaanse hypotheken op dat belastingen of verzekeringspremies kunnen veranderen terwijl de betaling voor rente en aflossing gelijk blijft.
